Gewährleistung im Bauträgervertrag
Besprochen wird in diesem Beitrag das gesetzliche Gewährleistungsrecht bei Bauträgerverträgen sowie das Verbot der vertraglichen Einschränkung dieses Rechts im Falle von Verbraucherverträgen.
Gewährleistung bedeutet, dass der Bauträger verpflichtet ist (leistet Gewähr), dem Käufer die Wohnung dem (Bauträger-) Vertrag entsprechend zu übergeben.
Im nachfolgenden Punkt werden die Grundzüge des Gewährleistungsrechtes besprochen, die im Gesetz geregelt sind (§§ 922 bis 933 ABGB). Dabei ist zu beachten, dass diese Grundzüge schon aufgrund der gesetzlichen Vorgaben anzuwenden sind, ohne dass die Gewährleistung nochmals gesondert im Vertrag vereinbart werden muss. Im zweiten Teil wird geprüft, ob das gesetzliche Gewährleistungsrecht vertraglich eingeschränkt werden darf, wenn der Bauträgervertrag mit einem Konsumenten abgeschlossen wurde. Dabei wird insbesondere der Frage nachgegangen, ob die vereinbarte Beiziehung eines Sachverständigen (Gutachters) eine solche Einschränkung darstellt.
A) Gesetzliches Gewährleistungsrecht:
Der Bauträger haftet also dafür, dass die Wohnung so übergeben wird,
- wie es die Parteien im Vertrag (einschließlich der Beilagen, insbesondere Bau- und Ausstattungsbeschreibung) vereinbart haben (vertragsmäßig); und
- wie es gewöhnlich beim Wohnungskauf vorausgesetzt wird (diese Umstände wurden nicht im Vertrag genannt, sind vom Bauträger aber dennoch einzuhalten, zB müsste ein entsprechender Anschluss an das Wasserleitungssystem sowie Stromnetz vorhanden sein, auch wenn das im Vertrag nicht ausdrücklich genannt wird).
Wird eine dieser beiden Voraussetzungen nicht erfüllt, ist von einem Mangel zu sprechen und sind die im Gesetz genannten Gewährleistungsbestimmungen anzuwenden.
Bei Vorliegen eines Mangels hat der Käufer die Möglichkeit entweder die Verbesserung oder den Austausch der mangelhaften Sache zu verlangen. Ist dies aber unmöglich oder mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden, kann der Käufer eine Preisminderung oder gar die Vertragsaufhebung verlangen.
Frist: Die Gewährleistungsfrist beträgt 3 Jahre ab Übergabe der Wohnung!
Geltendmachung: Ist der Käufer also der Meinung, dass ein Mangel vorliegt, hat er den Bauträger aufzufordern den Mangel zu beheben (verbessern) oder die Sache auszutauschen bzw eine Preisminderung bzw Wandlung zu verlangen. Der Käufer ist grundsätzlich berechtigt, diese Maßnahmen außergerichtlich oder gleich mittels Klage (also gerichtlich) zu fordern! Ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, wird – sofern sich die Parteien nicht einig sind – erst gerichtlich unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen – zu klären sein.
B) Einschränkung des gesetzlichen Gewährleistungsrechts:
- Grundsatz
Eine Vielzahl der Kaufverträge (Bauträgerverträge) werden zwischen den Bauträgern einerseits und Konsumenten als Käufern andererseits abgeschlossen, sodass auch die Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) anzuwenden sind.
Aus dem KSchG ergibt sich, dass die gesetzlichen Gewährleistungsrechte des Verbrauchers (vor Kenntnis des Mangels) vertraglich nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden dürfen. Auch darf die Gewährleistungsfrist nicht verkürzt werden.
- Vereinbarte Verpflichtung der Beiziehung eines Gutachters
Oftmals enthalten Bauträgerverträge Bestimmungen, wonach die Parteien (somit auch der Käufer) verpflichtet sind, bei vom Käufer behaupteten Mängeln einen (Schieds-) Gutachter (Sachverständigen) zu beauftragen (eine solche Vereinbarung wird auch Schiedsgutachterabrede genannt). Dieser hätte dann ein (Schieds-) Gutachten darüber zu erstellen, ob die behaupteten Mängel vorliegen oder nicht.
Nach Ansicht des Obersten Gerichtshof (OGH vom 23.11.2023, 5 Ob 167/23d) sind solche Vereinbarungen zwischen Bauträgern und Konsumenten unwirksam, weil sie das gesetzliche Gewährleistungsrecht einschränken. Beim gesetzlichen Gewährleistungsrecht ist der Käufer nämlich nicht verpflichtet, vor der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen (also Verbesserung, Austausch, Preisminderung oder Wandlung) einen privaten Sachverständigen zu beauftragen, um ein Gutachten zu erstellen. Vielmehr kann der Käufer auch ohne ein solches Klage führen.
FAZIT:
Bauträger haben zu beachten, dass Käufer auch ohne die Einhaltung von in Bauträgerverträgen vereinbarten Regelungen zu Gewährleistungsansprüchen die im Gesetz vorgesehenen Rechte in Anspruch nehmen können und solche Klauseln gegenüber Konsumenten unwirksam sind!